חדשות

בעלי נחלה במושבים? כך תנצלו את הזכות לבנות יחידה שלישית

house construction, scotland 2005

במשך שנים ניתן היה לבנות שתי יחידות דיור בכל נחלה במושבים, ונאסרה פעילות לא חקלאית. לאחרונה הוחלט לשנות את התקנות כך שתתאפשר בנייה של יחידה נוספת, ולהתיר פעילות לא חקלאית. איך תצליחו לנצל את ההחלטה כדי לייצר נכס מניב אותו תוכלו להשכיר ואפילו למכור תמורת רווח נאה? המדריך המלא

פיצול נחלה, בית שלישי בנחלה ואישור לפל"ח הם חלק מהזכויות אותן יקבלו בעלי הנחלות במושבים על פי החלטות מספר 1464 ו-1458 של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, החלטות רמ"י בדבר הסדרת הזכויות בנחלות והשימושים בהן וכן החלטת הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) לאשר תוספת יחידת מגורים שלישית בנחלות, מהוות הזדמנות לבעלי הנחלות במושבים ומחייבת היערכות נכונה ופעילות מקדימה. מהן הפעולות? ובכן, לפני כן, קצת רקע:
במרץ 2007 פורסמה החלטת מנהל מקרקעי ישראל מס' 979 שעיקרה קביעת הזכויות בחלקת המגורים בנחלות ועיגון זכויות החקלאים. בהחלטה נקבע שבעלי הנחלות יוכלו לרכוש זכויות בשטח בהיקף 2.5 דונם שיהוו את חלקת המגורים של הנחלה. בין השנים 2007-2009 הוגשו מספר עתירות משפטיות כנגד החלטה זו וביוני 2011 פסק בג"צ ואישר את מרבית סעיפי החלטות אלה תוך שהוא דוחה את את העתירות. החלטה זו טרם יושמה, אך עודכנה בהמשך בהחלטות מס' 1155, 1355, 1399 ו-1464.
החלטת רמ"י 1464 היא ההחלטה העדכנית ביותר בדבר קביעת הזכויות למגורים בחלקה, ואינה חלה על שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים. בשלב זה ההחלטה חלה רק על 6 מושבים שנבחרו כ"פיילוט", וכפי שמופיע בסעיף 6.1 בהחלטה, "יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב אשר יאפשר את מימושה…" .
למרות שיישומה של ההחלטה מתעכב, מומלץ לבעלי הנחלות להיערך לקראתה ולבצע פעילות מקדימה כך שיוכלו לעמוד בתנאי הסף לכניסה להסדר. עמידה בתנאי הסף תאפשר לבעלי הנחלות לדרוש ולממש את זכויותיהם מיד עם פרסום הוראות המעבר להחלטה.
אחד התנאים החשובים לכניסה להסדר – והוא באחריותם המלאה של בעלי הנחלה – הוא הסדרת כל השימושים בנחלה- קבלת היתר לכל המבנים והעברת תשלומים לרמ"י בגין תקופות עבר (דמי שימוש, דמי חכירה, דמי היתר וכו'). הערכות נכונה, ניתוח השימוש בכל המבנים בשטחי הנחלה ובחינת כל האפשרויות, תביא להקטנת התשלומים לרמ"י (תשלומים שיכולים לעלות לבעלי הנחלה מאות אלפי שקלים).
שני תנאים נוספים לכניסה להסדר הינם, רישום חלקה א' בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), או הצגת אישורים בדבר הליך להכנה ורישום תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) והתחייבות האגודה שמספר יחידות הדיור במושב יהיו בהתאם לתכנית המתאר הארצית מס' 35.
לאחר פרסום הוראות המעבר ועמידה בתנאי הסף לכניסה להסדר, יוכלו בעלי הנחלות לרכוש את זכויותיהם בהתאם להערכת שוויה של חלקת המגורים בנחלה, כפי שיקבע על ידי רמ"י, והעברת תשלום לרמ"י על פי הפירוט הבא: תשלום של 3.75% משווי הקרקע של חלקת המגורים עם היקף (זכויות) הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר). במידה והתב"ע החלה על המושב מאפשרת זכויות בניה מעבר להיקף הבניה הבסיסי ניתן לרכוש זכויות אלה בכפוף לתשלום דמי חכירה בהיקף 91% על התוספת (עד 375 מ"ר בנוי ישלם רק 3.75% משווי הקרקע ועל השטח הנוסף ישלם 91%).

פיצול נחלה (מגרש)

בעל נחלה שהצטרף להסדר, יכול לפצל מגרש אחד למגורים מחלקת המגורים של הנחלה (שיהווה יחידה קניינית ותכנונית עצמאית) ובתנאי שיחידת המגורים של בעל הנחלה תישאר בצמוד לנחלה ותכלול זכויות בנייה של לפחות 160 מ"ר.
שטח המגרש המפוצל וזכויות בניה בהיקף 160 מ"ר יופחתו מזכויות הבניה של חלקת המגורים של הנחלה. בעבור הפיצול ישולם לרמ"י תשלום של 29.25% משוויו של המגרש המפוצל (ביחד עם התשלום ששולם בכניסה להסדר בסך %3.75 משוויו של המגרש, מהווים בסה"כ %33 משווי המגרש). בפיצול מגרש ייתכן שיתווספו תשלומים נוספים, כמו היטל השבחה (על שינוי התב"ע החלה על המגרש וההשבחה בשוויו עם ביצוע הפיצול) ומס רכישה (פיצול המגרש נחשב כרכישת מגרש).

רכישת זכויות הבנייה

במסגרת החלטה 1464 ניתנת לבעל הנחלה האפשרות לרכוש את מלוא זכויותיו בחלקת המגורים, כך שיוכל לנצל את מלוא זכויות הבניה המוקנות על פי התב"ע המאושרת וכן זכויות בנייה עתידיות. כמוכן, רכישת הזכויות תחסוך לו את הצורך בתשלומים בגין פעולות עתידיות שיהיו בחלקת המגורים (פיצול נחלה, תשלום דמי הסכמה על חלקת המגורים במכירת נחלה וכו').
את מלוא הזכויות ניתן לרכוש תמורת דמי רכישה בשיעור %33 משווי חלקת המגורים בנחלה. חוכר שנכנס להסדר ושילם בכניסה להסדר דמי חכירה בשיעור 3.75% משווי חלקת המגורים ישלם 29.25% מהשווי (עבור היקף הבניה הבסיסי – 375 מ"ר) ועוד %33 משווי יתרת זכויות הבניה התקפות על פי תכנית מאושרת והפוטנציאל התכנוני. לשם ההמחשה: אם זכויות הבניה בתב"ע הינן 500 מ"ר, אזי ישלם 29.25% משווי חלקת המגורים על 375 מ"ר ו-%33 מהשווי על 125 מ"ר. חוכר שלא שילם %3.75 משווי חלקת המגורים ישלם דמי חכירה בשיעור 33% משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הזכויות התקפות ע"פ תב"ע מאושרת והפוטנציאל התכנוני.
בנחלה שהועברו בה בעבר זכויות ושולמו לרמ"י בגינן דמי הסכמה, תינתן הנחה בדמי הרכישה (בכפוף להתניות המפורטות בהחלטה).

הליך הגשת הבקשה

את הבקשה להצטרפות להסדר מגישים למחלקה החקלאית ברמ"י, בצירוף טופס בקשה החתום על ידי בעל הנחלה והאגודה, תשריט עדכני של חלקה א' חתום ע"י מודד, נסח רישום זכויות מלשכת רישום המקרקעין, אישור מורשי חתימה מטעם האגודה והתחייבות האגודה לעמידה במכסת יחידות הדיור בהתאם לתמ"א 35.

תעסוקה לא חקלאית

החלטת רמ"י קובעת כי ניתן להשתמש בחלק מהקרקע בחלקת המגורים למטרות לא חקלאיות, כולל הקמת מבני קיט (צימרים) וזאת בתנאי שקיימת תב"ע המאפשרת הקמת מבנים כאלה או שניתן היתר לשימוש חורג (אישור לשימוש במבנים חקלאיים לפעילות שאינה חקלאית). השטח המותר לבניה לפל"ח לא תעלה על 500 מ"ר. כתנאי לאישור פל"ח ישולמו לרמ"י התשלומים הבאים: אם לא קיימת חובת תשלום היטל השבחה,ישלם בעל הזכויות 91% משווי קרקע לפל"ח. אם קיימת חובת היטל השבחה, ישלם בעל הנחלה 46% משווי קרקע לפל"ח.
כתנאי לאישור פל"ח, תידרש הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה (קבלת היתרים והריסת מבנים על פי צורך), וכן תשלום לרמ"י בגין שימושי העבר. החלטה 1458 קובעת כי ניתן יהיה להשכיר את המבנים ובלבד שהפעילות תהיה בעלת זיקה חקלאית.

משה יעקובי, תושב שתולים, הוא הבעלים של "מרחבים – נכסים במושבים", העוסקת בתחום עסקאות מקרקעין במושבים.

הוסף תגובה

כל הזכויות שמורות המקור (c)